Kira sözleşmeleri, kiracı ve kiraya veren arasındaki hukuki ilişkileri düzenleyen en temel unsurlardan biridir. Ancak zamanla ekonomik koşulların değişmesi, enflasyon oranlarının artması veya piyasa şartlarının farklılaşması, kira bedelinin yeniden belirlenmesi gerekliliğini doğurabilir. Bu noktada, “kira tespit davası” olarak bilinen hukuki süreç devreye girer. İşte bu yazıda, kira tespit davası nedir, hangi şartlarda açılır, ne zaman dava açılabilir, süresi ne kadardır ve kararın icrası nasıl olur sorularını yanıtlıyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut kira bedelinin hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddelerinde düzenlenen bu dava, özellikle kira artışı konusunda taraflar arasında uzlaşma sağlanamadığı durumlarda devreye girer. Amaç, piyasa şartlarına uygun bir kira bedelinin tespit edilmesidir. Bu davalar hem kiracı hem de kiraya veren tarafından açılabilir.
Kira tespit davasının açılabilmesi için belirli şartların yerine getirilmiş olması gerekir. Bu şartlar şu şekilde sıralanabilir:
Kira tespit davasının çıkış noktalarından biri, taraflar arasında yazılı veya sözlü bir kira sözleşmesinin varlığıdır. Geçerli bir sözleşme olmadan bu davanın açılması mümkün değildir.
Taraflar, kira bedeli konusunda anlaşma sağlayamıyorsa kira tespit davası gündeme gelir. Şu durumlarda dava çoğunlukla kiraya veren tarafından açılır.
Kira tespit davası, genellikle mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre düşük olduğu durumlarda açılır. Bu durum, kiracının veya kiraya verenin ekonomik zararını önlemek için önemlidir.
Davadan önce, karşı tarafa ihtarname gönderilerek kira bedelinin yeniden değerlendirilmesi talep edilmelidir. Bu ihtar, hukuki açıdan önemli bir prosedürün parçasıdır.
Kira tespit davasının açılabilmesi için uygun bir zamanlama gereklidir. Dava, genellikle sözleşme yenileme dönemi geldiğinde ya da tarafların kira bedelini gözden geçirmesi gereken bir durumda açılır. Şu durumlarda dava açılabilir:
Kira tespit davası, kira sözleşmesinin yenilenme dönemlerinde açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, dava açılmadan önceki dönem için değil, sadece ileriye dönük olarak uygulanır.
Kira sözleşmesinde kira artışıyla ilgili açık bir hüküm yoksa taraflardan biri kira tespit davası açarak mahkemenin hakkaniyetli bir bedel belirlemesini talep edebilir.
Türk Borçlar Kanunu’na göre, konut ve iş yeri kiralarında, kira bedeli enflasyon oranları ve piyasa koşulları dikkate alınarak belirlenir. Bu nedenle kira artışının makul bir seviyede olmadığı durumlarda kira tespit davası gündeme gelir.
Kira tespit davasının süreci, davanın mahkemeye başvurulmasından kararın verilmesine kadar belli bir zaman alabilir. Bu süreç genel olarak şu adımlardan oluşur:
Taraflardan biri, gerekli belgelerle birlikte dava dilekçesini yetkili mahkemeye sunar. Genellikle kira sözleşmesinin yapıldığı yer mahkemesi yetkilidir.
Mahkeme, kira bedelinin piyasa değerine uygun olarak belirlenebilmesi için bir bilirkişi atar. Bilirkişi, ilgili gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki kira bedellerini inceleyerek bir rapor hazırlar.
Mahkeme, bilirkişi raporunu ve tarafların beyanlarını dikkate alarak kararını verir. Yeni kira bedeli mahkeme kararyıla kesinleşir.
Mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, karar kesinleştikten sonra uygulanır. Ancak kira tespit davası kararının icrası şu unsurları kapsar:
Yeni kira bedeli, mahkeme kararının kesinleştiği tarihten itibaren geçerli olur. Gerçekleşen artış, genellikle bir sonraki kira dönemine uygulanır.
Mahkeme kararı kesin hüküm niteliği taşır ve tarafları bağlar. Karara uymayan taraf aleyhine icra takibi başlatılabilir.
Mahkeme kararı, kira bedelindeki farkın geriye dönük olarak talep edilmesine olanak tanımaz. Yalnızca kararın alındığı tarihten itibaren geçerli olan fark yansıtılabilir.
Sonuç
Kira tespit davası, taraflar arasındaki anlaşmazlıkları çözmeyi ve hakkaniyete uygun bir kira bedeli belirlemeyi amaçlar. Ancak bu davaların doğru bir şekilde yürütülebilmesi için hukuki prosedürlere uygun hareket edilmesi önemlidir.
KAYNAKÇA: BAF Hukuk & Danışmanlık
Veri politikasındaki amaçlarla sınırlı ve mevzuata uygun şekilde çerez konumlandırmaktayız. Detaylar için veri politikamızı inceleyebilirsiniz.